Les propriétaires de location courte durée partagent tous le même rêve: ne jamais avoir à actionner une caution en location saisonnière. Louer en toute sérénité, c'est faire face à un voyageur respectueux qui laissera les lieux tels qu'il les a trouvés. Attention, les plateformes de location ne gèrent pas la caution en location courte durée de la même manière. Il est donc nécessaire de bien lire les règles de chacune. n outre, une caution n'est en aucun cas une garantie de réparation du préjudice subi par le propriétaire. Elle n'est pas encadrée non plus, comme en location longue durée. Le propriétaire doit donc décider si la caution en location saisonnière est indispensable, comment la mettre en place et quel est son montant.
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Un petit tour sur les réseaux sociaux et l'on tombe inexorablement sur les posts de propriétaires dévastés face à leur appartement abîmé, sali... saccagé! Que faire face au "mauvais voyageur"? Le dénoncer pour prévenir les autres propriétaires au sein de la communauté? Porter plainte? Et dernière question et non des moindres: comment obtenir réparation? Car tout préjudice mérite réparation. Au fil des mots, des conseils apportés, voilà qu'on aborde le sujet de la caution en location saisonnière. Comment l'actionner? Comment se faire rembourser auprès de la plateforme de location? Qu'elle soit Airbnb ou booking.com? Un excellent article de la revue Challenges évoque ce parcours du combattant.
Plutôt appelé "dépôt de garantie" dans le cadre de la location longue durée, il s'agit d'une somme prélevée et encaissée par le bailleur. Et ceci, afin de se protéger en fin de bail contre d'éventuelles dégradations du bien loué. Dans la location courte durée, on parle plutôt de caution. Et qui n'est autre qu'une somme éventuellement prélevée par la plateforme de location en cas de dégradation constatée par le propriétaire ou son représentant. Force est de constater que les plateformes ne fonctionnent pas à l'unisson lorsqu'il s'agit du sujet délicat de la caution. Prenons les cas de Booking.com et d'Airbnb, par exemple. Sans oublier les propriétaires qui décident de réclamer en direct au voyageur une caution. Souvent, sous forme de chèque ou en espèces (à indiquer alors lors de la rédaction de son annonce en ligne).
La plateforme Booking.com ne propose pas de gérer la collecte du dépôt de garantie. L'argument soulevé est de ne pouvoir le faire au nom du client qui reste seul maître à bord du montant et du prélèvement. Ce sera à lui de chercher des services de prélèvement en ligne de type Swikly ou Stripe. Et ce, afin de gérer cette question de manière autonome. Mais qui dit service, dit coût associé. Et la dernière action que le propriétaire devra mettre en place sera de l'indiquer de manière claire dans son annonce.
Au contraire de Booking.com, Airbnb propose deux alternatives: soit la demande de caution va émaner de la plateforme. Et dans ce cas, on parlera d'une autorisation de prélèvement sur carte bancaire (les fonds seront bloqués sur la carte de crédit le temps de la réservation). Soit la demande de caution sera réclamée par le propriétaire lorsqu'il rédigera son annonce. Dans ce dernier cas de figure, il n'est effectué aucune autorisation de prélèvement. Le montant est choisi par l'hôte (entre 100 et 5000 dollars). Et pour que tout dommage matériel puisse être facturé au voyageur, l'hôte devra réclamer une retenue sur caution à Airbnb. En effet, la plateforme met un centre de résolution de problème à sa disposition mais ce sera à l'hôte de faire la démonstration du dommage. Et d'en réclamer l'indemnisation. Avec une issue plus qu'incertaine, semble-t-il.
Le bon réflexe serait-il alors de demander une caution élevée aux voyageurs afin de rendre dissuasif tout écart de conduite de la part d'un "mauvais voyageur"? Entendons sous cette appellation un voyageur qui porte atteinte à la propreté, la salubrité et la paisibilité du lieu en l'endommageant de manière notoire. Dans les faits, le processus semble simple et facile: l'hôte réclame une caution élevée, l'actionne en cas de dégradation et répare le préjudice subi. Mais malheureusement, la réalité est tout autre. Il suffit de suivre les pérégrinations des hôtes au sein de divers groupes dédiés pour comprendre que réclamer une retenue sur caution à Airbnb relève d'un véritable parcours du combattant.
Réclamer un montant élevé ne prémunit en rien l'hôte d'un remboursement du dommage matériel subi. Comment prouver que seul le voyageur a eu accès à l'appartement? Et qu'il est le seul à pouvoir être tenu responsable des dégradations? Il faudra démontrer le dommage, la cause et le lien direct entre la cause et le dommage. Finalement, réclamer un montant élevé de caution joue surtout un rôle dissuasif. Pour autant que le voyageur ne sache utiliser les règles de la plateforme à son avantage. En refusant notamment la retenue sur caution lorsque Airbnb lui demandera son accord.
On est alors en droit de se demander: quel montant n'est ni trop bas, ni trop élevé? La réponse est bien évidemment dépendante de nombreux facteurs: la valeur des biens dans l'appartement, l'état de vétusté global etc. Il s'agit de la fixation d'une somme aléatoire, en fonction de critères bien trop personnels. Fixer une caution jugée trop élevée envoie aussi un message tout autre au voyageur: celui d'un risque élevé si jamais lui aussi se trouve face à un hôte pointilleux ou en cas de problème. Sans savoir ou comprendre si la prise de caution réduira, ou non, son pouvoir d'achat sur sa carte bancaire, le voyageur peut se décourager et se détourner du logement. Ce qui finalement résulte en un risque de baisse de réservations pour des logements dont les propriétaires se montrent trop gourmands. Cette stratégie de caution se montre in fine contre-productive. On croit se protéger contre les dégradations (croyance) mais on loue beaucoup moins (réalité): est-ce l'objectif poursuivi par le propriétaire?
Ainsi, le propriétaire est confronté à un vrai dilemme: comment fixer un montant "juste" et dissuasif tout en maintenant son taux de réservation élevé? On en revient à la notion même de prix psychologique: c'est quoi "élevé"? A partir de quel montant un tarif crée un effet de rejet ? Car la perception de la somme amène l'acheteur à le juger inapproprié par rapport à l'idée qu'il s'en fait. Certes, un logement luxueux aura des arguments indiscutables pour réclamer une caution élevée. Car le montant sera aligné avec le pouvoir d'achat des accédants au bien. Mais hormis ce cas particulier, la meilleure stratégie est d'étudier l'environnement (soit les autres hôtes et le montant de la caution réclamée) et d'en tirer des conclusions.
Pour comprendre les effets du prix psychologique, une seule solution: le test. Il est nécessaire de tester un montant qui vous semble, après réflexion, "juste". Si les réservations diminuent, il sera alors prudent de s'interroger sur la pertinence du montant choisi. Et le réajuster.
Vous l'avez compris: obtenir réparation et remboursement du préjudice subi au sein de son logement en location courte durée n'est pas un long fleuve tranquille! La confrontation avec le "mauvais voyageur" et la plateforme de location est source de stress. Et malgré toutes les précautions que vous pourrez prendre, rien ne vous assure une indemnisation: un mauvais voyageur restera un mauvais voyageur et cela fait partie du jeu (risque) de la location courte durée. Mais vous pouvez compter sur OIQIA pour vous guider, vous accompagner dans votre activité de propriétaire de location courte durée.
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