Le projet de loi de finances 2025 suscite de nombreuses questions chez les propriétaires et investisseurs immobiliers, particulièrement ceux qui ont choisi le marché des hébergements meublés de tourisme. Comme chaque année, certains articles du projet visent à encadrer la fiscalité de ce secteur et pourraient redéfinir les stratégies pour optimiser sa fiscalité.
Dans la continuité de la loi de finances 2024 qui s’est attaquée à la fiscalité de la location meublée de tourisme, le projet de loi de finances 2025 semble emprunter le même chemin.
Dans cet article, découvrez les changements qui ont été introduits en 2024 et ceux prévus par ce projet de loi, accompagnés des conseils d’un expert-comptable, partenaire de notre société spécialisée en gestion d’actifs immobiliers. Si vous êtes propriétaire d’un bien de caractère ou d’un immeuble de rapport, voici ce que la loi de finances 2025 pourrait changer pour vos projets.
La fiscalité des locations meublées de tourisme est au centre des réformes. En effet, ce marché est parfois perçu comme un concurrent direct de l’hôtellerie traditionnelle. Les avantages fiscaux dont bénéficie ce secteur sont vus par l’État comme une niche fiscale à réguler davantage.
La précédente loi de finances avait déjà introduit des changements concernant les abattements des locations meublées de tourisme. Depuis le 1er janvier 2025, c’est un abattement de 30% qui s’applique sous le régime micro-BIC avec un plafond de revenus à 15 000€ (l’abattement reste à 50% pour les locations meublées en longue durée).
Elle a également introduit une réduction de l’abattement pour les locations classées de 71% à 51%, rendant le régime micro-BIC moins attractif pour les locations de tourisme haut de gamme (exception pour ceux situés en zone non tendue qui conservent un abattement de 71 % sous réserve de réaliser moins de 50 000 € de recettes).
> Conseil d’Yvan, expert-comptable : le régime micro-BIC devient de moins en moins avantageux. Le régime réel est plus favorable lorsque l’on investit sur ce marché : il permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
L’activité para hôtelière est déjà soumise à la TVA (consultez notre article de blog sur le sujet de la parahôtellerie).
Pour se conformer au droit européen, depuis le 7 août 2024, la loi impose des seuils spécifiques pour les locations de courte durée qui ne proposent pas d’activités para-hôtelières. Une TVA de 10% s’applique aux locations de courte durée dépassant le seuil de franchise de 85 000 € de revenus annuels.
Un autre changement important concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien exploité en location meublée (pour les loueurs en meublé non professionnels – LMNP). Actuellement, les propriétaires peuvent déduire l’amortissement pendant la période de location et bénéficier d’une exonération partielle sur la plus-value au moment de la revente. La réintégration des amortissements ferait augmenter la base de calcul de la plus-value taxable, rendant la revente potentiellement plus coûteuse sur le plan fiscal.
Pour les propriétaires de biens de caractère, cette mesure inciterait à repenser les stratégies de détention à long terme afin d’optimiser la rentabilité fiscale sur la durée.
Selon Yvan, expert-comptable, rien ne sert de s’inquiéter. Cet aspect est déjà discuté depuis plusieurs années, mais n’a encore jamais été adopté par le législateur.
Malgré ces nouvelles contraintes, le régime réel en location meublée reste très avantageux, surtout pour les propriétaires de biens haut de gamme. Ce régime permet de déduire non seulement les charges, mais aussi l’amortissement du bien, réduisant ainsi l’impôt dû pendant la période de détention.
> L’avis de l’expert-comptable : avec le régime réel, les amortissements et déductions compensent souvent l’impôt dû, ce qui en fait un régime idéal pour les propriétaires de biens souhaitant optimiser leur fiscalité.
Le marché des hébergements meublés de tourisme demeure attractif. Pour les propriétaires et investisseurs en biens de prestige, la clé est d’anticiper et de s’adapter.
Il faut évaluer les options fiscales pour évaluer le régime le plus intéressant. Pour cela, il est important de se faire accompagner par un expert-comptable ou par une société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers.
Chez OIQIA, nos experts vous accompagnent dans la gestion de vos actifs immobiliers et construisent une stratégie sur mesure pour valoriser votre bien. Nos clients bénéficient de conseils en matière fiscale.
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